刚刚开始！租房市场巨变：房企转型 阿里京东参与 淘宝打的假货为什么跑去京东?
刚刚开始！租房市场巨变：房企转型阿里京东参与
来源:Wind资讯(上海)
（原标题：租房市场巨变，房企转型、阿里京东参与，一切才刚刚开始）
连日来，关于租房，关于房租，持续成为舆论关注热点。
其实在各路资本悄然运作下，租房市场已经发生了巨大变化。以万达、碧桂园为代表的房企巨头纷纷押注房屋租赁赛道，而互联网巨头包括阿里、京东早已冲进了赛场。
房企进入租房市场
行业龙头万科8月21日明确表示2018年把租赁住宅业务确定为核心。
以万科为代表的房企进场，其资本雄厚。8月20日晚间，房企龙头万科发布中期业绩，2004年至今，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
Wind数据显示，A股上市公司中有14家企业经营住宅租赁相关业务。如世联行也表示，公寓业务已布局30个城市，运营项目177个，运营间数近3万间。
此外碧桂园在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一、二线城市筹备项目。截至今年6月底，在建房间数已超过2.1万间，已获取项目的总房间数已超过2.4万间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应。
房企融资中，整体为租赁业务发展进行的融资规模并不大。如：万科在8月10日公告称完成15亿住房租赁专项公司债券，票面利率4.05%，是今年6月份获批总额不超过80亿元的住房租赁专项公司债券的第一期。
此外还有保利置业、龙湖集团、世茂集团、葛洲坝、泰禾集团等近年来也都纷纷公告发行住房租赁专项公司债券。据国泰君安早期研报显示，上交所和深交所已受理13只住房租赁专项公司债券，拟发行金额为449亿元。已审核通过5只，拟发行金额为220亿元；已中止2只，拟发行金额为110亿元。其中已发行完成的有：
除此之外，在政策市红利加持下，业内标杆房企与大型商业银行直接开战了专项合作。如：
中信银行与碧桂园集团签约长租住宅保障性基金战略合作，中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。
建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。
而期限上，房企住房租赁专项公司债的期限较长，例如合生创展的债券期限为不超过5年，绿城为不超过10年，龙湖为不超过15年，既可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。
房企业绩增长
从业绩上看，无论租赁业务给房企贡献多少业绩，但房地产市场上分化已经是龙头越来越强，中小房企举步维艰，市场空间进一步被压缩。
Wind数据显示，沪深两市以及港交所上市的房地产公司，目前已经有62家公布了2018年中报情况。其中营业总收入过千亿的有2家，分别是碧桂园和万科A；紧随其后营收超过100亿以上，1000亿以下的也不少，达到17家，剩余多数房企营收稍小。
营收增长上，两家千亿房企均实现50%以上的增长；而17家第二梯队的百亿以上房企共有13家实现较好的增长，仅有4家营收同比出现下滑；剩余的百亿以下营收的中小房企，同比下滑的则较多，有一半的企业出现营收下降。
阿里、京东等企业进入租房市场
除了房地产企业为了盘活尾盘和进行转型外，以自如等为代表的房产中介也加入房源的争夺，取得房屋后装修升级运营再转租出去。
此外，互联网巨头也参与到租房市场。阿里、京东此前也加入租房市场。
其中，支付宝的信用租房平台，涉及南京、上海、北京、深圳、杭州、成都、西安、郑州八个城市。阿里宣布超过100万间公寓将正式入驻支付宝。
京东商城去年便上线房产频道，首期已有82家开发商和35家服务商入驻，涉及项目达2027个，覆盖城市超20座。
Wind数据显示，近年来，多家房屋租赁企业进行了融资。
如自如通过交易所发行了4只ABS，合计融资13.6亿元。此外京东租房白条1号也发行了9.57亿元的资产支持专项计划。具体如下：
自如等23家违规中介被查
在房租快速上涨下，8月20日上午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
业内人士认为北京住建委约谈长租公寓企业，是一个信号，接下来在企业家、媒体、法律界人士的呼吁下，政府部门会出台更多相关政策，加强对租赁领域的监管。当监管来临，资本也会回归理性。
另据《北京晚报》报道，8月22日北京住建委公布，自如等23家中介机构查实涉嫌存在违法违规问题。住建委表示，将严厉打击垄断房源、哄抬房租等行为，维护租赁市场秩序。
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淘宝打的假货为什么跑去京东?
来源:网易科技报道文/谢璞
继此前京东用户详细资料泄露，买家被骗后，京东又一次陷入漩涡——这一次，不是用户资料泄露，却是假货问题：《华西都市报》报道称，淘宝打掉的30家假货店，12家转战京东，这12家店铺出售的商品，与被阿里巴巴处罚的假货商品高度相似，甚至就是同款。
当然，用户隐私泄露、假货越来越多，包括送货与客户的傲慢，这些问题其实都是表象。问题背后，有许多原因。我们早在2013年便提出一个概念，叫“京东悖论”：随着京东规模扩张，尤其是第三方开放平台的发展，京东将面临越来越多的假货、送货延迟等等问题。
电商资深观察者黄若，他也与科技蟹相似，他说，“淘宝曾经遇到的水货、假货以及物流等诸多问题，京东开放之后，一样要遇到，甚至更加严峻”。
这就是“京东悖论”。关于这点，京东创始人，刘强东其实也是深知的，早在2013年3月，京东的内部培训上，刘强东也坦言，“京东服务声誉不如以前做的好”。
为何，早在2013年3月刘强东也在意识到，“京东声誉不如以前做的好”，到了2014、2015年，更会爆发性的出现诸如假货、客户隐私泄露等等问题呢？
答案只有一个：盈利重压，为了迎合华尔街，而忽视了用户，一味扩张，导致管理跟不上。
京东悖论主要集中两个层面：假货、物流。我们曾说，假货是个社会问题，第三方平台要根除假货，难以标本兼治，非是朝夕之功。还记得聚美优品2014年深陷泥淖，难以自拔么？聚美优品面对假货，也是无解，最终创始人陈欧不得不宣布，关闭第三方平台，改为直营。
与聚美优品为了根治假货，关闭第三方店铺相反的是，京东的发展重心却是在第三方，京东pOp与京东拍拍。根据资料显示，2014年，京东第三方交易占比达到了39%，其中第四季度更是高达44%；京东直营与第三方交易额，分别为1593亿人民币与1009亿人民币，分别增长了70%、217%。
京东的模式，其实也与此前入驻天猫的亚马逊一样：自营B2C不赚钱或低利润，依靠第三方平台，赚取广告费用与佣金抽成。
2014年京东营收1150亿元人民币，同比增长66%，与此同时，京东净亏损为49.96亿元，比较2013年净亏损为4989.9万元比较，亏损扩大了98倍。华尔街的期许之下，京东必须通过盈利来证明自己。于是，难以彻底根治假货与水货的第三方，成为京东公司的发展重点。
2015年1月，京东年会上，刘强东是这样说的，“我们还可以有赚钱的方式，只要睁一只眼闭一只眼，让卖水货和假货的商家大量入驻京东我们可以赚取利润，有人说水货假货为什么赚钱，卖真的假的不是都是一样的扣点吗，假货和水货怎么带来额外利润呢？我告诉大家，假货水货，除了给平台提供扣点之外，给平台带来最大的利益和价值，是会购买你的广告，从水货假货商家上，平台可以赚取巨额的广告费，正品行货的阿迪卖家能买得起你的广告吗？他没有利润买平台广告”。当然，刘强东强调，“京东人的价值观，永远把假货水货当做天敌，是我们的死敌，不惜一切代价”。
只求第三方平台的快速发展，是京东假货越来越多的根本原因所在。
京东另一个问题便是，物流。京东的物流，将越来越跟不上京东渠道下沉与第三方开放平台的发展了。目前微博上越来越多的人抱怨，京东送货的速度越发慢了，为什么？说到底，还是我们此前所言，“自建物流从本质上说来，是个伪命题。要统一服务，关键在物流，但物流仅凭一家公司，谁也无法满足全国市场的需求”。
京东的物流瓶颈，其实刘强东先生最近的一次发言可以看出端倪，他在博鳌论坛说，京东要做的是一个O2O平台连接消费者、商家与配送员，而配送员主力将不是京东人员，京东可以发动广场舞大妈做配送员——在此前，刘强东强调物流配送是京东核心竞争力，也是可以开放给第三方，创造价值的资产，从他所鼓吹的，让广场舞大妈做配送员来看，京东在物流上的瓶颈的确越来越清晰了，京东送货慢，也就不再奇怪。
商业竞争，其实最有趣的就是，事易时移，企业原有的优势，最终会变成劣势。京东此前的不开放，降低假货，通过自建物流，建立的口碑，最终伴随着它的开放变成了劣势——假货越多，配送越慢。
京东悖论，还有个有趣的例子。京东在2013年成立了京东金融，做互联网金融。为什么，京东的互联网金融没有优势？一个原因，京东此前是COD（货到付款），COD在此前为京东积累了口碑，却成为如今，京东互联网金融布局的一个累赘，因为互联网金融的基础，是第三方支付。COD发展太好，反倒阻碍了第三方支付的发展。
曾经的优势，如今的劣势。这就是所谓的，京东悖论。
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