贝壳找房IPO 房产电商依旧难走
文/刘旷
来源：公众号(ID:liukuang110)
终于，贝壳找房递交招股书，赴美IPO。
贝壳找房作为全国第二大交易平台，由线下地产经纪巨头链家转型而来。而此前链家一直是中国最大的地产经纪品牌，其绿底白字的招牌一直是深夜城市中最吸引眼球的存在，点缀在城市之中。
两年前的链家，覆盖了全国28个城市，拥有八千多间直营门店。而两年后，贝壳在103个城市提供服务，坐拥42000间门店和超过45万的地产经纪人，急速扩张可见一斑。而飞速发展的同时，贝壳的上市计划也被提上了日程，一切看起来都理所应当。
只是，为什么贝壳要在此时此刻赴美上市呢?
贝壳最好的上市时机
不论外界环境或好或坏，都催促着贝壳尽快上市。
一方面，稳定的房产市场助力了贝壳的上市进程。在疫情的影响之下，虽然房产市场出现了小幅的波动，但整体态势一直保持着稳定。而疫情之后，中国的楼市所表现出的韧性和后劲也十分亮眼，对相关企业形成了利好，释放了很多的红利。
另一方面，疫情带来的并不只是红利而已，也有一定程度的焦虑。因为疫情的缘故，众多的房产企业为了应对疫情而加大了营销力度，通过自己的营销手段来获取更多的流量。比如抢跑线上化的恒大，在二月的时候首先开始网上售房，让其上半年销售额近3500亿。
而自发的营销和折扣，让房企和第三方平台的合作逐渐减少，这其中就包括贝壳。而与房企合作的减少，也意味着贝壳在新房方面的业务营收将会出现下滑。但是新房业务却是贝壳发展势头最好的生猛力量，在2019年，新房业务收入已经达到了总营收的43.9%。
虽然现在这种影响还没有显现出来，但总归是个隐患，而赶在隐患爆炸之前IPO，也是逼迫贝壳现在上市的重要原因。
当然，外界的环境只是一个方面的因素，贝壳想要成功上市，最重要的还是要看自身的实力。而两年前从链家脱胎的贝壳，这些年的表现，算得上十分优秀。
贝壳IPO的优势
能在难有起色的房产电商领域做出如此成绩，贝壳也算是独一份。
贝壳自身取得的不错成绩，为其上市添砖加瓦。除了比两年前翻了一番的门店和经纪人，营收方面也值得称赞。作为中国最大的房产交易和服务平台，贝壳在2019年成交额达到21277亿人民币，同比大幅增长84.5%，并且2019全年完成的房屋总交易量高达220万笔。
巨大的交易量拉动了贝壳的营收连年突破。根据招股书数据，从2017—2019年，贝壳的营收分别为255亿元、286亿元、460亿元，其中2019年的营收是58同城(安居客母公司)营收的三倍。另外，营收增速也从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。
近年优秀的表现，也为贝壳的IPO增添了一份底气。但是为什么贝壳能在巨头屡屡碰壁的房产电商做出如此成绩呢?
不论是搜房网和爱屋吉屋这类最早发力房产电商的平台，还是京东、天猫等电商平台，这些尝试在房产电商上做出成绩的勇士，都相继折戟。而房产电商领域也就一直没有诞生出一个具有代表性的企业。
而脱胎自链家的贝壳，却在一片哀鸿之中交出了比较满意的答案，这自然和贝壳选择的模式有关。
首先贝壳选择先线下后线上的模式，保证了赢面。因为房产服务行业的交易体量大，客单价相当高，但是交易频率过低，很多用户一辈子可能只有一两次相关的消费经历。房产行业的这种模式，让以往互联网企业从线上到线下的模式不再适用。
虽然在行业内有很多同行，但是只有贝壳采用的是从线下到线上的方法，这更加贴合地产服务行业的特性，也让很多投资者相信贝壳有实力坐上行业龙头的位置。
其次，贝壳介入了交易的每一个环节，不再是单纯的广告平台。贝壳目前不卖广告，而是接入后续的交易环节，通过服务费和佣金获得收入。毕竟房产广告价值只有佣金的3—4%，以目前中国的二手房市场估计，一年还不到200亿元。
再次，贝壳内部通过链家孵化的ACN网络提高了参与经济人的收入。虽然在分工协作之后，每次交易能分得的钱会减少，但是更多的经纪人可以扩大团队所能接触到的房源，也能提供更有效率的服务，从而卖掉更多房，保证了所有参与者的整体收入提高。
根据贝壳提供的数据显示，2019年贝壳平台上有超过70%的存房量都是通过ACN跨店合作完成的，而这种更加有效率的分工协作也让贝壳的整体业绩保持了稳定的增长。
而这些新模式的选择，也为贝壳上市提供了更加稳定的有利因素。只是，想要在房产电商领域走得更稳，贝壳还需要做得更好。
难以企及的房产标准化
房产电商领域存在的种种困境，让贝壳上市之后还有更坎坷的路要走。
对于消费者而言，买房虽然是必须消费，但一生也只有一两次，而这种低频的特性也让整个房产服务行业的成交量一直保持在比较低的水平，根据美凯龙爱家总裁冯全林的分析可知，房产中介的产出一直是约每人每月0.2—0.3单。
但这只是一方面困难，贝壳面临的最主要困难，还是房产交易难以标准化的问题。商品越标准化，互联网平台越容易进入，当一个标准化程度不高的领域逐渐标准化之后，平台也将得到更大的价值。但是房产交易很难标准化，这也就让房产交易充满了不确定性。
举例而言，餐饮行业的标准化程度并不高，用户的需求多种多样，但是美团投入了很多的精力和资源去让产品和后续交易变得更标准，这就让美团在餐饮领域做得风生水起。
但是不标准程度方面，外面餐饮领域和房产交易领域相比，就是小巫见大巫。用户知道自己什么时候吃饭、吃什么、口味如何，但是买房的人犹豫的却是什么时候买、在哪里买、什么户型等等，这其中涉及到的不确定因素太多。
贝壳CEO彭永东曾经表示，贝壳所面对的是一个供给不确定、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场。
十分不标准的商品类别，导致平台需要做更多的工作去解决每一种特殊问题，这就让标准化成为了最为迫切需要解决的问题。正如美团点评的张川所说，“房产电商能否成功，要看能不能把它标准化到极致。”
而如何将房产交易改造的更加标准呢?贝壳使用的方法是拆开所有的可能性，将不确定性控制在一定的可能性中，将连续性问题分解为阶段性问题，分段处理。这也是贝壳的希望，想将自己打造成一个流程标准化、可视化的平台。
虽然贝壳有如此愿景，也确保了自己平台内的房源在上线之前的真实准确性，并将每一个细节落实在合同中，但是这种流程也只是将房产电商的标准化程度尽可能向理想靠近，却永远不可能完全到达。
这也让即将上市的贝壳，面临更多的挑战。
自然，贝壳的上市只是开端，房产电商自身的难题将会是行业内所有参与者难以企及的理想。而贝壳想要在这个领域继续保持自己现有的成绩，还需要更多的精力和办法去解决房产行业难以标准化度量的难题。
左晖在致股东信中说到，要做难而正确的事，这是贝壳的成功之道，贝壳在未来还要讲出更大的故事。但是在当下，如何实现房产行业的标准化，让自己在房产服务行业内走得更加稳健，的确是“难而正确的事”。
相关文章
-
贝壳找房据称考虑明年IPO 至少融资10亿美元
新浪美股讯北京时间18日消息，外媒援引知情人士报道，享有腾讯控股支持的房产中介网络平台贝壳找房考虑首次公开募股(IPO)，可能募集至少10亿美元。,因讨论事项没有公开而要求匿名的知情人士说，该公司正就潜在IPO与一家顾问机构合作。,在此之前，中国在线房产交易服务平台房多多11月份在美国IPO，降低发行规模之后募集了7800万美元。
2024-03-22 09:05 -
传贝壳找房已向SEC递表 官方称没有上市时间表
新浪科技讯7月3日下午消息，针对赴美IPO传闻，贝壳找房方面回应称，没有具体上市时间表。有媒体报道，贝壳找房已向美国证券交易委员会(SEC)秘密递表，最快第三季度完成在美IPO。高盛和摩根士丹利将牵头负责贝壳找房的IPO事宜，募资规模则预计为10至20亿美元。贝壳找房方面对此表示，没有具体上市时间表。实际上，贝壳找房已经传出多轮上市消息。更早之前还有消息称贝壳找房计划赴香港IPO，当时贝壳方面也回
2024-03-22 07:35 -
实地探访当当：有警方在调查 封闭管理员工出入
原标题：多图丨实地探访当当：有警方在调查，封闭管理员工出入新京报贝壳财经讯(记者程子姣)7月7日，当当网发微博称李国庆强闯当当，撬开保险柜等事宜。,新京报贝壳财经记者也目击了多名身穿制服的警方人员。,7月7日，当当网员工被要求佩戴工牌进出，有专人在出入口站岗。
2024-03-22 07:33 -
贝壳找房为何选择去美股上市？457页招股书揭开秘密
只有美股容纳了包含Redfin，Zillow在内同类型企业，贝壳找房的故事纽交所投资者们不费劲也能看懂。,那么这么豪华且年轻的高管团队，到底“值”多少钱呢?贝壳找房在招股书中披露了2019年董事及执⾏⼈员薪酬情况。,在刚刚过去的2019年，贝壳找房向左晖、彭永东、单义刚、徐涛、徐万刚、王拥群、孔令欣7位高管一共支付了总计3600万元(500万美元)现金。
2024-03-22 07:24 -
争议“中介之王”左晖：重写规则的屠龙者，还是恶龙？
3月，纯互联网公司爱屋吉屋打着“干掉门店、颠覆行业”口号横空出世，半年拿下上海30%左右的房屋租赁市场，继而踢馆链家大本营北京。,意识到中介行业线上线下融合趋势越来越快，当所有高管都反对做大平台时，左晖拍板必须立刻将线上流量与地面网络结合，才能抢跑对手。,他说，此前中国房产经纪公平正义联合会陆续收到了多起关于链家、德佑、贝壳涉嫌不正当竞争，霸凌行业，碾压竞争对手的投诉。
2024-03-22 07:23 -
拆解贝壳：罕有人走通的路
以往在房地经纪领域，从业人员必须是找房源、拉客户、带看房、促成交、办过户样样精通的全才，任何一个环节没把握好，不是无法完成交易就是拿不到佣金。,同样是这个人，大约五年才能把家居/电器换一遍、一部车子要开十年，所以苏宁易购、瓜子二手车的流量成本就很沉重。,如果其余三个季度市场恢复得好，2020财年仍有希望“打平”(股权激励成本已于一季度归零)。
2024-03-22 07:23 -
贝壳出海，壳够“硬”吗？
2019年，贝壳开始重视新房交易，该部分现在对营收的贡献已近增长至接近50%。,孙正义之前出售阿里巴巴等公司的股票来补亏，贝壳上市之后会不会也被他拿来套现很难说。,一旦形成行业垄断，那么它必然会提高这一比例来实现盈利。
2024-03-22 07:23 -
贝壳找房IPO内忧外患:3年亏超40亿 难成房界淘宝|观潮
2018年6月，58同城联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国、中环互联等多家国内领军房地产服务企业发起全行业真房源誓约大会，狙击贝壳找房的意图明显。,不过由于要在多个环节对行业重新改造，贝壳找房的投入和成本并不低。,招股书显示，贝壳找房虽然在收入和交易总额上增长迅速，但处于连年亏损状态。
2024-03-22 07:22 -
链家何以变成贝壳？
“如果你始终保持一个比较高的毛利率，那就等着别人颠覆”，左晖曾在2016接受《财经天下》采访时，如是表示。,作为对爱屋吉屋的应对，链家经过2个月准备，于当年底祭出丁丁租房，独立运营，以低佣金切入市场。,此外，有多位投资人向虎嗅Pro表示，如果单凭直营且重线下门店的传统中介模式，链家缺乏后端想象空间，上市很难。
2024-03-22 07:22