深圳房屋租赁市场调查：警惕长租公寓“长收短付”
原标题：深圳房屋租赁市场调查——租金回报率走低警惕长租公寓“长收短付”
证券时报记者吴家明
“今年的租房行情的确不怎么样。”在深圳人民南片区从事房产中介多年的黄经理告诉证券时报记者，“以前靠近关口的物业租赁市场很火，租金回报率相对较高，但今年的行情就不一样了。”
深圳火热的买卖市场背后，租赁市场却显得相对平静。在此背景下，长租公寓行业也受到考验。这时，一些看似租金折扣的“长收短付”现象更为明显，存在极大隐患。
业主主动降租
临近罗湖口岸的人民南片区，可以说是深圳“港味”最浓的地方之一。曾有调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。不过，受到疫情和相关防疫措施等因素影响，这里的人气似乎不比以往。
“按往常来看，这边的房子不仅挨着罗湖口岸，交通和生活也十分便利，这样的房子一般很受往返深港两地工作的人以及跨境学童的家长群体欢迎。去年还挺好出租的，有时一周都不到就有下家租客接手了。”黄经理正在劝说一位业主降租，这位业主刚刚在人民南片区的置地逸轩小区买了一套一房一厅的单位，原本打算以月租6000元的价格放租，但现在的行情很难租出去。“今年类似的房源，多数业主的报价都在5000元至5500元左右。”也有租客告诉记者，自己在罗湖向西村片区租房住了3年，第一次见到房东愿意降租几百元，希望租客可以续租。
除了人民南片区，记者以租客的身份致电福田口岸、皇岗口岸附近多个小区的房产中介经理，几乎都得到相同的回答：今年的租金谈判空间比以往大，不乏一些急于出租的房源。在福田口岸附近的一个大型社区金地名津，记者发现同样面积的房源租金价格相差幅度却很大，例如一套43平方米左右的房源，业主放租的价格范围在4600至6000元之间。
其实，除了口岸片区，整个深圳市的房屋租赁市场在今年都显得相对平稳。乐有家研究中心的数据显示，租赁是楼市中受疫情影响最大的市场，2020年上半年深圳租赁市场成交量环比及同比跌幅都超过了20%。从月度走势可以看出，2月后深圳租金就开始逐月下滑。到了今年6月，月均租金从2月的每平方米75元降至70元。乐有家研究中心认为，2020年上半年不少房东都选择了降租或者不涨租来留住租客。此外，原关外多条地铁的开通，也吸引了不少原关内租客搬去租金较便宜的原关外，在本身租赁需求减少的情况下，这也促使房东不敢涨租。另有市场数据显示，当前深圳市场的平均租金回报率仅为1.33%，特别是在房价上涨的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势。
警惕“长收短付”
租金平稳甚至小幅下降，冲击的不只有房东，更考验着整个长租公寓行业。作为周旋在房东与租客之间的“二房东”，长租公寓承受的资金风险要更大一些。
一直以来，“长收短付”等不规范现象一直备受争议。记者在人民南片区调查时发现，一些长租公寓品牌的房源再度使出“长收短付”等方式，以看似大幅让利的方式吸引租客。
所谓“长收短付”，即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金的经营模式。“这套房子的市场租金在5300元左右，如果半年付的话(即一次性交付半年房租)，月租为5050元;如果年付(一次性支付一年的房租)，月租仅为4050元。”房屋管家告诉记者。不过，记者发现，由于价格差异巨大，这套房源几天之后就被租出。
近年来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租“高进低出”(即高租金向房东收房，低租金向租客出)以及“长收短付”等经营模式，存在极大的隐患。无独有偶，受疫情影响，长租公寓出租率下降，长租公寓企业现金流随即吃紧，今年上半年不断传出企业资金链断裂的消息。
近日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》，对于近期受关注的长租公寓问题进行了风险提示。其中，租客在签订房屋租赁合同时，要特别注意其中的租金支付期限和方式条款，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，警惕一次性预付3个月以上的租金给予租金打折的诱惑，不要一次性预付较大数额的租金，防范住房租赁企业在租期未到时便卷款跑路或倒闭，而原房东因收不到租金不让居住。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情期间长租公寓市场出现了很多问题。类似风险提示下，实际上有助于让房东理性看待市场，不要因为租金收入高，就盲目把房屋交付长租公寓进行托管，也有助于租客理性看待租赁市场，防范各类交易风险的出现。
此外，记者还以房东的身份致电了深圳市场上几家大型的长租公寓公司，对方客服详细询问了房源信息之后却没有继续跟进。有工作人员告诉记者，长租公寓收房是有选择性的，只在特定的一些小区进行，今年公司收房的计划也变得谨慎。贝壳研究院发布报告指出，今年上半年租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不“旺”。从市场主体来看，长租公寓企业也经历了经营考验，中小企业面临资金困境。上半年头部长租公寓企业放缓了拓展趋势，新开店率远低于去年水平，今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。
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