深圳房租下调20%租房市场要凉凉？长租公寓还好吗？
来源：《中国经济周刊》
记者邓雅蔓|深圳报道
历经4个月又19天的“暂停”后，6月23日，连接香港和深圳的第一口岸——罗湖口岸终于恢复正常通关。
听闻此消息后，深圳房东周进觉得压在心里的“石头”变轻了一点。“本来觉得降降价、最迟4月也能租出去，结果拖到快7月。”他告诉《中国经济周刊》记者，目前房租价格比年前降了近900元，但是乏人问津。最近两个月连问租房的人都没了，自己的心里有些焦虑。
今年1月，周进将自己在罗湖口岸的房子以约5400元/月的价格挂到中介处出租，想着用出租的收入抵部分房贷和装修费用。去年底，为了提高出租的租金，他还花费几万元将房子翻新了一下。
按往常来看，周进的房子不仅挨着罗湖口岸，还是“地铁房”，这样的房子一般很受往返深圳和香港两地的从业者以及到香港求学的学生群体欢迎。“前几年很好租的，有时一周都不到就有下家租客接手了。”周进表示，但今年，房租价格下调近20%也是首次。而且不仅是自己的房子，由于口岸关闭、香港防疫措施等因素的影响，整个片区的租房价格都受影响。
2月4日凌晨起，受新型冠肺炎疫情影响，罗湖口岸临时关闭。由于深圳和香港两地的防疫措施、实施标准和环境等有所不同，往返两地的员工和学生何时复工、复学成为一件不确定性较大的事情。
“相隔100米，往返28天。”一位往返深港两地上班的司机这样向记者形容自己的隔离经历，虽然从地理位置上看，深圳和香港相隔不足百米，但自己4月中旬从香港去深圳办事，需要先在香港隔离观察14天，然后抵达深圳办完事后，还需要在深圳隔离14天才能回香港，1个月时间就这样过去了。
租房市场“凉凉”?未必
除了受波及影响较大的罗湖区，记者以租客身份，陆续询问了在南山区、福田区、宝安区和龙华区的房东和中介机构，发现处于租金高位的南山区和福田区的自住式出租公寓(区别于公租房和廉租房)普遍有空置率同比增长、租金下调的现象，但是幅度并没有罗湖口岸附近那么高，基本上在5%—10%之间。
宝安区和龙华区的租金幅度则相对比较稳定，部分价格不超过2500元的公寓租金甚至还小幅上升。“可以说是一种租房降级吧，有好几位租客因为失业和收入锐减的原因，让我给他们找更便宜的房子。”一位租房中介告诉记者，因为宝安区和龙华区有片区的租金价格比较低，如不到2000元的一居室，所以成为租客的热门备选。
在深圳，租房市场的“凉”与买房市场的“热”似乎形成对比。据诸葛找房数据研究中心发布的《5月百城二手房均价报告》和《5月全国租金报告》，今年5月，一线城市5月二手住宅市场均价为61279元/平方米，环比上涨1.19%，其中深圳的环比涨幅为2.69%，位列一线城市之首;但深圳的租金价格环比降幅却较为明显，达到2.45%，仅次于海南三亚。
“我认为未来一年，深圳中低端市场这一块的租金会有一个持续回暖的态势。”6月12日，签约物业数将近30万平方米的前海租无忧总经理任海洋表示，作为一个外来人口占据主要人口的城市，深圳的租金下降是由于目前供过于求导致的，目前深圳提供的就业机会二三线城市无法取代，依然会吸引大量的流动人口。
从全国的交易量来看，租房市场并未遇冷。据贝壳研究院发布《5月重点城市租赁市场数据报告》，5月住房租赁市场总体交易量稳中微升，环比上涨2.1%，同比去年5月上涨52%。受到疫情影响，租赁需求推迟，3月开始呈现集中释放，截止5月，前期积累的租赁需求逐渐释放完毕。
但从整体租金来看，租房市场的确出现了普降的趋势。6月16日，中国社科院财经战略研究院发布数据称，除福建厦门外，全国核心城市5月租金均出现下降。
长租公寓暴雷问题已经凸显
租金普降、租房利润下跌冲击的不止只有房东，更考验着整个长租公寓行业。作为周旋在房东与租客之间的“二房东们”，长租公寓承受的资金风险要更大一些。
今年3月以来，国内媒体多次曝光长租公寓企业资金链断裂、拖欠房东房租、变相提高租客租金等新闻。6月1日，合肥蜀山区市场监督管理局在合肥市市长热线电话平台发布公告称，经现场核实，长租公寓企业合肥匠寓涉嫌一方收取租客租金，另一方不支付房东租金，并有注销公司的意向。
6月18日，身处在舆论“风口浪尖”的蛋壳公寓发布公告称，由于公司CEO高靖被调查，任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO，立刻生效。
尽管蛋壳公寓在公告中强调，CEO被调查是因为之前的商业投资出了问题，但其股价很快随之大跌并触发熔断，报8.76美元，折合总市值约16亿美元。这较其在2020年1月17日上市的市值相比，已经缩水了近11亿美元。
蛋壳公寓是中国长租公寓行业仅有的两家上市企业之一。另一家是青客公寓。5月29日，一则关于“青客公寓倒闭、售后安排退款”的消息在朋友圈广为传播，当日，青客公寓紧急进行澄清公司仍在正常运营中，但表示目前资金困难。
“长租公寓行业需要探索新的商业模式，走品牌化和规模化的道路。”广东省公寓管理协会会长刘昕在第三届“寓言·未来”住房租赁产业高峰论坛(下称“论坛”)上表示，有些企业急于“高速”发展，存在较为严重的“高进低出”、“长收短付”等行为，已经损害到整个行业的利益。
目前，长租公寓的商业操作一般是通过跟房东签订3—5年的租约合同，在装修房子或者说整合房源后，再向租客出租。其利润主要来源于租客与房东租金之间的差价，不仅收入来源单一，且随着公寓体量越大，长租公寓企业面临的资金风险也就越大。
租房生意近一年内还好做吗?看租金
“在此次疫情黑天鹅中，入住率不是最大的影响，最核心的影响是单价下降。”任海洋表示，从10年、20年的长线来看，租金可能是上涨的，但是并不是很凶猛地一路上涨，未来一年更可能的是缓慢上涨。
“针对广东租房市场而言，我认为近一年左右租金会有一些下跌，未来两三年可能随着通货膨胀加剧等因素，租金会上涨，”运东长租创始人蔡鹏在论坛上表示，由于目前长租公寓同行几乎都在急于把房子租出去，再累计之前签约的房子要出来，所以空置率很难短时间内下降。目前，运东长租在珠三角一带的出租体量超过3万间。
上海曼舍副总裁俞鼎也提出了类似的观点。“未来一年里，租金有可能还会下滑。”他在同个论坛中表示，租房供应端不停地供应，同时得不到消化，在这种情况下，租金下降是必然的，所以应该尽快把空房租出去。
他还表示，长租公寓与买卖房产不同，它的时间是不可逆的，不能放段时间等上涨了再出售，在规定时间段内没有租出去，亏了就是亏了。
长租公寓服务商三彩家联合创始人费欣伟则在论坛中提出了相反的观点。“不管有没有疫情，租金一定会上涨。”他表示，由于国内的租售比实在是差距太大，即房子太贵、租金太便宜，随着房价高企，人们对房子的租赁周期会越拉越长，租金也会随之上涨。
房地产咨询公司克而瑞租售事业部总经理王伟判断，今年租金的触底时间是在6月份，反弹是7月份。“到7月份，一方面需求会增长，另一方面该出货的已经出完了，尤其是热点城市热点区域，包括核心的19个城市房价中位数以上和具备产业基础的城市，这两类城市的租金会率先上涨。”他表示。
截至6月上旬，国内重点城市房租的下跌势头仍未停止。据贝壳找房数据，6月第一周，重点18城租赁市场租金水平为41.7元/平方米，环比5月下降4.3%，同比下降5.2%。
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