活下去、提利润 长租公寓今年审慎收房
来源北京商报
记者卢扬王寅浩
在经历2019年的集中爆雷、2020年初的纷争不断后，疫情下的长租公寓开始采取更为谨慎的发展方式。北京商报记者近期从房东、收房方面以及部分头部长租公寓方获得证实，包括相寓、自如等在内的长租公寓开始采取更为谨慎的发展策略：不再大收大建、调整给房东房租的周期、缩短空置周期等，活下去、扩利润、精细化管理成为整个行业的共同选择。
缩量发展
疫情带来的影响波及面颇广，长租公寓运营商已经在前端作出了改变，主要表现在对房源选择的谨慎和缩短付款周期。
刚刚将自己房子委托给某头部长租公寓的房主张萍向北京商报记者证实了“租金下调”“租金趸付不再”的情况。
记者了解到，张萍的房子是一套位于北三环某地铁口100米附近的南向一居室，因为暂时不住，出于省心的考虑，今年6月1日趸租给了某长租公寓品牌。“收房前中介就给我打了预防针，说现在市场不好，疫情让好多人都回不来，所以租金都跌了，空置期一年都是2个月起。”不仅如此，中介还告诉张萍，想要“省心”委托给长租公寓，自己的房况还要好，过去那种特别破旧的房子低价收回装修再出租的，公司已经不鼓励了。
这样的态度，张萍在另外一家长租公寓品牌处也得到了证实。“另一家开的价更低，5200元/月，14个月合同里2个月空置期，管理费还要到了1000元。”
“我们现在考核最严的，不是出租，是收房，一个环节出问题，罚款1000元起，毕竟市场不好，收房环节不谨慎，就砸手里了。”上述中介人员的态度，另外一家头部中介长租公寓业务负责人也向记者予以了证实：缩量发展、审慎收房、对房东采取月付款、大幅提高租房人压一付一的成本，是大部分长租公寓的共同选择。
好在张萍的房子装修不错，配上点必要的家具家电，最终中介给的收房条件为：房租每月5500元，按月给付，合同签订14个月，其中空置期2个月，第一个月付租金后，第二、三个月为空置期，第四个月收取700元的管理费，随后房租依然按月给到张萍。
张萍给记者算了笔账，按照这一方案，出租14个月，她实际每月的收益为4600多元，而她同事的出租房就在她家楼上，且为顶层有缺陷房源，去年底出租的价格为每月5700元。
“不过好在租出去了，我们有同事选的直租，挂了一个月都租不出去，省心就少赚钱，现在的市场没办法两全其美。”张萍说。
行业遇冷
长租公寓集体出现审慎发展的态度，来自行业并不乐观的现状。
以刚刚经历人事变动的蛋壳公寓为例，其近期发布的2020年一季报显示，公司一季度总营收19.396亿元，同比增长62.5%;但净亏损却高达12.344亿元，同比扩大51%。而在此之前，蛋壳公寓也一直处于亏损状态。
与蛋壳公寓类似，刚刚上市的青客公寓业绩也不容乐观。年报数据显示，2019年青客公寓净亏损达到4.98亿元，而近三年累计净亏损已达12.42亿元。
对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，亏损几乎涵盖了整个长租公寓行业，疯狂扩张的“后遗症”暴露无遗。受疫情影响，目前租赁市场需求减弱，整体表现处于“遇冷”状态，长租公寓盈利模式单一的问题也被“放大”，这进一步扩大了亏损数值。
郭毅称，在当前状况下，长租公寓企业要做的是解决盈利模式问题，而不是继续去扩张，应该将发展重心由“跑马圈地”转向精细化运营，只有具备更多元化的盈利模式，才能真正走出这场困局。
北京商报记者注意到，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”已经有了动作，其2019年在管规模减少了约3万套。对于上述变化，我爱我家方面接受记者采访时候也表示：“这是基于长租公寓市场变化，公司采取业务线条的‘主动收缩’，而且房源量的下降并没有影响到收入和运营效率的提高。”
知情人士也透露，今年相寓经营的核心就是提高单体收益，不扩大规模，只扩大经营利润。
而对于是否缩量发展，自如方面截至记者发稿前并未予以明确回复，但多位负责收房的自如业务人员均证实，今年公司给的要求与上述张萍提到的“审慎收房”“利润为先”一致。
按照市场占有份额，相寓、蛋壳、青客都是长租公寓行业的佼佼者，从它们所传递出的信息来看，主动收缩战线也不失为一个好选择。
房企入局
在“房住不炒”的主基调下，长租公寓的诞生可谓恰逢其时。此前市场预计在2020年，长租公寓需求大约1000万间，总体净利润规模在250亿元左右。目前受疫情影响，上述规模今年可能要打个折扣，但从资本市场的表现来看，无疑对这片蓝海寄予厚望。
北京商报记者了解到，除自如、相寓、蛋壳等长租公寓品牌机构外，万科、龙湖等房地产企业也把长租公寓作为主要发展方向之一，纷纷下场成为“玩家”。克而瑞机构数据显示，截至2019年末，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。
从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势，其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的六成。
郭毅表示，目前长租公寓盈利大部分是依靠品牌带来的溢价率，而头部房企在这方面具有天然优势。此外，房屋租赁市场正在朝着规范化、秩序化的方向发展，房企们布局之初就按照上述思路在推进，整建整治所提供的想象空间更大，这方面也会更具竞争优势。
以北京为例，丰台、大兴、顺义、通州等区都开建了集体土地租赁房。这些项目中，大多都是房企们参与运营合作，此类房源最直观的表现就是公共服务空间更具“吸引力”。
背靠大型规模房企的优势，房企的参与更具有“入侵性”，其所影响的不只是分走市场份额，更多是在融资层面的分流。房东东创始人全雳曾公开表示，对于今后的长租行业，资本总体很谨慎，无论股权投资或者债权融资只会向头部和超大规模企业集中。
竞争加剧叠加疫情影响，市场也面临重新洗牌。在郭毅看来，大浪淘沙仍在继续，当规模达到一定的量，就该思考如何提升运营能力，盈利才是下一阶段的重点。如果还寄希望于外部资金“补血”，那么很可能熬不过这个冬天。
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