蛋壳公寓惊险闯关40天：谁在说谎 谁在妥协？
来源投中网-PropTech研习社
作者晨曦
01
蛋壳惊慌失措
危机解除了吗?
在持续近一月的紧张时刻里，房东、租客、蛋壳公寓三方针锋相对。
如果不是这场疫情，蛋壳公寓本应该作为长租公寓上市第二股，享受一家明星上市公司的瞩目。
但一切都在这家公司上市几天后，急转直下。
导火索始于“免租”，疫情初期阶段，房地产相关的企业被裹挟到这场“免租”运动当中，不管是出于真心慈善减免，还是咬牙流血跟进，或是赢得一次美誉。
但是，这一“善举”到了蛋壳公寓这里，出问题了。
作为分散式长租公寓的代表品牌，蛋壳身后是近20万小业主房东，蛋壳的免租计划是要先说服这20万房东们免租让利一个月给租客，与蛋壳协商共度难关。
可是，房东们不答应。
矛盾就此爆发，为避免损失，个别房东绕过蛋壳对租客进行驱赶，租户对蛋壳怨声载道，矛盾进一步升级。
40天过后，负面舆论已稍有缓和，但蛋壳的危机仍然未彻底解除。
一次初衷良好的“善举”，为何引发之后逆天的波浪?
回顾当时的情况，蛋壳公寓方面把这些问题的发生归因为一线业务人员因为还在假期家中，因沟通不畅导致的。
“最开始沟通不畅。”蛋壳公寓相关负责人对投中网-PropTech研习社回忆，从公司自1月30日推行免租策略开始之后4—5天，公寓高层才从一线员工那里了解到问题所在，矛盾产生的根源这才开始在公司内部暴露出来。
蛋壳公寓相关负责人回忆，1月22日高管团队从美国回来时，就已经意识到疫情的严重性，并筹备了应急工作小组，回国之后马上推出策略，派发任务要求一线业务人员分批与房东沟通协商免租。但疫情期间，大部分员工都在家里，心情焦虑，又维权群内，多位房东称，变更合同，申请退租等所有流程均要通过蛋壳公寓后台操作，但申请能否通过完全取决于蛋壳。
房东杨叶在2018年将一套近80平的房子以四千多元的价格委托给蛋壳公寓，签约期限为3年。
但在1月30日，杨叶没收到房租，反倒接到了蛋壳工作人员2个要求，“第一次是说强制免租期1个月以上。第二次说，您看您这房子一直不赚钱，咱们无责解约吧。没操作，就是不打款。”
对于蛋壳公寓提出的要求，杨叶并不同意，于是，在2月15日，杨叶便收到了蛋壳发来的无责解约法务函。
蛋壳房东收到的解约函来源：投中网蛋壳房东收到的解约函来源：投中网
杨叶认为蛋壳公寓其实是想以“不可抗力”解除合同。
合同条款合同条款
不过，独立评论员周正国认为，这次疫情原则上可以算不可抗力，损失是既成事实，未来可能损失是否算不可抗力还是情事变更要看具体情景判断，不能借口借机随意变更合同价格。
另外，周正国表示，一般的可能损失的风险，算正常的企业经营风险，不能免责，要由企业自己承担。
房东杨叶坦言，当初把房子委托给蛋壳公寓，一是图省事，二是因为蛋壳给出的租金要比自如高出200元。但经过此事之后，杨叶称再也不会将房子交给二房东搭理。
杭州房东大伟有着与杨叶类似的遭遇。大伟称，自己将一套89平米的精装小三居以2800的价格委托给蛋壳公寓，蛋壳公寓以4600的价格出租给租客，但截至目前，蛋壳公寓已拖欠了两个月的租金。
“前两天，(蛋壳公寓)打电话告诉我说要免期(租金)15天，然后再给我打房租。”
蛋壳客服与业主短信对话来源：投中网蛋壳客服与业主短信对话来源：投中网
大伟称房子是贷款买的，租金本就是为了支付房贷，但现在蛋壳不给租金，自己相当于少了一部分经济来源，群内，有租客分享最新消息。与此同时，在深圳蛋壳租户讨论小组内，也有租客传达出相似信息。两个微信群内此前一度担心房东收不到钱赶人的焦虑气氛，似乎得到些许缓解。
蛋壳房东维权群对话蛋壳房东维权群对话
但一周之前，租客夹在房东和蛋壳的拉锯战中左右为难。
“我昨天回来已经流落街头了。”
2月21日，一位北京的蛋壳公寓租客在一个两百人多人的维权群内说：“蛋壳说让回来搬家，才回来的，结果回来连小区都进不去了。”
该租客称，由于业主和蛋壳公寓谈崩了，现在已经无家可归，最后只能住在蛋壳公寓安排的一个空房间里。
同在北京的蛋壳公寓租客王磊告诉投中网-PropTech研习社，2月14日，他正在上班时接到房东的电话。房东告诉王磊，因为蛋壳公寓没有按时支付租金，因此按照与蛋壳公寓签订的合同，要在20号收回房子，要求王磊提前找房子搬家。
蛋壳租户群对话蛋壳租户群对话
为此，王磊曾四次向蛋壳公寓打电话询问，前三次蛋壳公寓称正在和业主沟通，但到第四次，蛋壳公寓给出的回复是，如果房东真的赶人，再联系蛋壳公寓。
2月19日，房东又打电话告诉王磊，说蛋壳公寓同意给她打房租，但是要等到三月份以后。
“蛋壳说让我们放心住着，他们给解决，但是房东没收到钱的话，我们就一直没法确定蛋壳是不是真的解决了。”王磊对此表示担心。
北京之外，深圳、上海地区的租客也与蛋壳公寓之间存在纠纷。
蛋壳公寓上海租客王洋称，租的房子今年5月份才到期，但2月7日，房东上门告诉王洋，如果2月10日没有收到蛋壳公寓的打款，就要换锁，还计划将王洋及其三名合租的室友“请”出去。
2月10日下午三点，房东再次上门，警告王洋：“如果蛋壳公寓5天内不给他全额打一季度房租款，15号会换锁，不让我们进入。”
王洋向蛋壳公寓管家询问此事，寻求解决方案，管家先是表示已经汇报给领导，但领导未给予回复。
2月12日下午，蛋壳公寓回复王洋，先正常住着，如果房东再次上门威胁，断水断电换锁，租客可申请免责退租;如果蛋壳和房东解约，王洋可接受蛋壳公寓方面的安置，300以内差价都可以申请。
2月16日，王洋的房东接到蛋壳方面电话，称3月2日会打款。房东告诉王洋可以住到3月2日，但如果3月2日，房东若只收到蛋壳公寓两个月的房租，王洋及室友又想继续租住，则需要补给房东免租给蛋壳公寓一个月的房租，若王洋等人不接受此条件，就必须搬走。而房东也将和和蛋壳解约，并起诉蛋壳索要违约金(两个月房租)。
“我打算今早脱离蛋壳。”王洋直言。
为此，王洋及室友还曾在疫情期，通过自己的关系以及房屋中介渠道找合适的新房源，并在找到合适的房子后，尝试搬家。
不幸的是，在王洋搬家期间，他们却被物业和志愿者轰出。
“现在房东接受了蛋壳的一个方案，分期付房租给房东，暂时稳住了，但是我们还是打算尽快搬走。”王洋说。
在租客与蛋壳公寓签订的租赁合同未到期的情况下，房东是否直接有权要求租客搬走?
中国银行法学研究会理事肖飒表示，业主(房东)与蛋壳仅是委托管理关系，业主(房东)与租户才是租赁关系。在租户已经按照约定支付租金的前提下，即使是支付给蛋壳，法律上也视同支付给业主(房东)了，业主(房东)无权要求租户腾房。
04
蛋壳公寓惊慌背后
本该是善举的“免租”，最后还是传导到租户，让租户承担，真是让人唏嘘。
在一开始推行“免租”的时候，蛋壳是否做过财务测算?还是一开始就打算让房东和租户间接承担?蛋壳这次的危机是拿“善举”办了糊涂事吗?解约背后是在借疫情故意处理低效资产吗?
这40天，在蛋壳视角内，他们做了哪些事?
蛋壳针对租客发放的“免租福利”最早可以追溯到2月3日，当日，蛋壳对外称针对因疫情无法返回武汉的租客返还一个月房租，其他地区视情况补贴，补贴将在3月2日后返还至蛋壳App的钱包中。
2月14日，蛋壳公寓在疫情期间上线了一个名为《蛋壳房东支持计划》，称疫情期间，房东要爱心支持一个月房租，希望房东给予支持。
房东有三种选择方案，一是在合同期满时，返还一个月房租;二是分期返还一个月房租;三是支持半个月免租期。
房东必须做出三选一，再也没有其他选项吗?
蛋壳房东支持计划蛋壳房东支持计划
“如果房东三个选项都不同意的话，我们也预留了另一个入口，他可以来反馈这个问题。”蛋壳公寓相关负责人称。
“我一直没选，这三个方案都不是我主观意愿，我为什么要选。”杭州一位房东称：“很多房东都是这个逻辑。”
2月17日，蛋壳再次在其微信公众号发文，一方面对此前强制房东解约，免租金的行为进行澄清，另一方面针对新签租客，在租租客，续租租客推出了相关福利，比如对续租租客首月立减50%月租金，3月再返50%月租金等。
蛋壳免租解释蛋壳免租解释
然而，蛋壳的“善举”并没有赢得租客的信任。
“他是有限制条件的，租户必须住满一年，否则优惠扣回。”蛋壳知情人士胡杨称蛋壳此举只是为了拴住老用户，尽量减少退租人群，维持现金流。
部分在租租客告诉投中网-PropTech研习社，自己并无资质申请相关补贴，原因在于在租租客获得补贴的前提必须是——因疫情无法正常居住在蛋壳公寓的租客。
蛋壳公寓补充申请界面截图蛋壳公寓补充申请界面截图
对此，PropTech研习社咨询蛋壳管家，管家称租客在2月1日—2月10日已经入住的，不能获得补贴。
“太会玩文字游戏了，他(蛋壳公寓)任何一个针对于租户的优惠政策都是有目的性的。”蛋壳知情人士胡杨评价道。
胡杨称，蛋壳公寓给租户免租，是有条件的，武汉地区免一个月，非武汉地区10天，但免除的这些费用只能用于租客以后居住过程的服务费，维修费等，且不能提现;另外，不再续租和退租的租户不能享受折扣、福利。
“但房东一方，他们(蛋壳公寓)争取的免租，就进了自己的口袋。仔细想，是存在剪刀差的。”胡杨说。
置房东与租客签订的合约于不顾，深陷舆论漩涡，也要回笼现金流，蛋壳的处境真的危险了吗%3F
2月14日，京房子报道，蛋壳公寓主管公开表示，蛋壳公寓遇到了前所未有的危机。目前，蛋壳有60万间房子(60万为蛋壳负责人所提供数据)，其中2/3空置，成本不降，空置率高，直接导致蛋壳公寓资金压力增大。
为了防止资金流断裂，蛋壳公寓不得不采取一系列措施，挽救现金流。
蛋壳公寓将房源分为三类，分别标记为不同的颜色，即红色、绿色、和黄色。其中，红色代表难出租、无隔断且亏损的房源;绿色代表好房源，一般为收房价格便宜，出租率高有赚钱的房子源;黄色房源则为盈亏平衡的房子。
打完标签之后，蛋壳公寓会根据不同的标签对房源进行优化，比如对亏损房源解约、与绿色房源房东强势谈判，争取免租、黄色房源进行保留等，而这些方案实施的结果就是当下房东被强制解约、免租期和部分租客要求被退租。
知情人士夏雨向投中网-PropTech研习社透露，此前蛋壳公寓为求上市，无休止拿房，这些房源既包含了交通不便、地段不佳的劣质房源，还包含有隔断。
“地段不好的房子和拆隔断的房子是不可能盈利的。”夏雨称，如今遇到资金压力，蛋壳公寓借着疫情的幌子，要把一部分不赚钱的房子刷掉。
蛋壳公寓的原计划是先拿房扩充规模，达到上市要求，并趁着年后的租赁旺季，将收来的房源出租消化。但没想到，疫情的突然而至，令节后租赁需求骤减，蛋壳公寓的如意算盘落空了。
“就是资金链有压力了，通过房东、租客这一系列操作，来缓解短期资金压力。”长租公寓从业者宋毅直言，“解约空置率高的，抛掉一些低收益资产，优化资产配置。
蛋壳“免租门”以来的一系列操作，难道都是为了处置低效资产，缓解资金压力吗?
对于空置率，蛋壳相关负责人告诉PropTech研习社，作为长租公寓行业，春节之后，是返程的高峰期，此阶段蛋壳公寓的业务量能占到一年的三分之一，但今年受疫情影响，旺季没有了。
此外，由于蛋壳公寓每年都会为旺季做诸多准备，但疫情期间人们无法返程复工，蛋壳公寓的正常业务无法正常开展，语音通知，称：因受肺炎疫情影响，如果想在家待岗的人，1月份的工资延迟到3月份发，2月份只发最低工资标准的70%。3月10号发1月份和2月份的最低保障。二月份如果不入职，一月份工资不给发。
蛋壳公寓内部工作群沟通蛋壳公寓内部工作群沟通
蛋壳公寓内部工作群沟通蛋壳公寓内部工作群沟通
“还有一些人，2019年的年终奖都没有发，收房部门基本大部分待岗。”夏雨透露：“明眼人一看就看出来，这有可能要裁员，或者节省开支。”
2月25日，一位自称是蛋壳三年老员工的网友发文称，除工资被延迟发放之外，还收到了公司的辞退通知，让其主动离职。
蛋壳员工微博爆料截图蛋壳员工微博爆料截图
然而蛋壳方面并不认可脉脉上这些员工的说法。
“就是正常的人员流动，调整比例应该不会超过10%。”蛋壳公寓相关负责人表示，蛋壳公寓内部人员的优化，是一直在做的事情，而不是现阶段临时做的，平台希望能与优秀的人才一起成长。在这个过程中，不合适的员工就会被淘汰，企业的优胜劣汰不是短暂的事情，而是持续在进行。蛋壳公寓很快将启动2020年校园招聘。”
但据蛋壳内部员工透露，事实上，蛋壳公寓确实在裁员。
“很多之前不必要的岗位，要不转岗，要不就裁掉，比如一些职能部门，或者说可以缩减的，有他没他都一样的，我觉得可能就是节流吧。”一位蛋壳内部员工对投中网PropTech研习社透露。
至此，在这场“免租门”里，房东、租客、内部员工、蛋壳公寓四者各执一词，真实情况究竟如何，尚不得而知。
那么，在长租公寓行业中，蛋壳的问题究竟来源于自身，还是行业的模式之困?
05
蛋壳闯关40天
行业疫后将重新洗牌
疫情之下，蛋壳公寓“免租门”引发的危机或只是表象。
长租公寓从业者魏云认为，蛋壳公寓时下的困境，受自身多方面因素影响，即“过度杠杆租金贷、扩张过快导致房源质量参差不齐+外部环境出租率+疫情”。
另一位业内人士亦称：“刀在厨师手上可以做出美味，在罪犯手上是凶器，不是刀的错，这是蛋壳自己的问题。”
“深远来看，也可能是蛋壳在资金链上的一个垂死挣扎，既有主观的意识，也有客观的环境因素。”资深房地产评论人，诸葛找房运营中心总经理刘光宇说：“最大的问题就是运营平台失去了最本真的初心，失去了双方的信任。”
刘光宇称，从蛋壳近期负面缠身及租户维权的信息来看，如今的蛋壳公寓是处于盲目扩展的状态，并游走在法律底线的边缘。
另一名长租公寓创始人表示，忙于扩张，急功近利导致资金流吃紧，或才是导致蛋壳公寓如今陷入窘境的罪魁祸首。
蛋壳公寓是否为了突击上市，盲目扩张?
蛋壳公寓招股书显示，从2015年成立截止2019年9月30日，蛋壳公寓共管理40.67万间房，而截至2019年11月30日，这一数据达到了43.27万间，也就是说，去年年底的这两个月，蛋壳公寓新收了2.6万间房。
规模极速扩充的背后，是巨额的亏损，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元;2018年净亏损13.69亿元;2019年前9个月，净亏损25.16亿元。
一位从业多年的审计师告诉投中网-PropTech研习社，通过蛋壳公寓披露的数据计算，在短期偿债能力方面，蛋壳公寓2017年的流动比率为0.41，2018年为0.69，这说明蛋壳公寓的流动资产远不能覆盖流动负债，财务风险较大。
蛋壳财务数据蛋壳财务数据
另外据蛋壳公寓招股书显示，蛋壳公寓2017经营活动现金净流量为﹣1.14亿，2018年则为﹣11.64亿，较上年大幅下降，这也透露了蛋壳公寓的经营活动中导致大幅现金亏空的信号。
负债累累，现金亏空，蛋壳公寓的经营资金从何而来?
蛋壳公寓在招股书中称，2017年，2018年和2019年前9月，蛋壳公寓分别有91.3%，75.8%和67.9%用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元。显然，租金贷成了蛋壳手中现金流的最大来源。
但值得一提的是，目前，受监管影响，租金贷已是监管部门的重点监管对象，蛋壳公寓的重要资金来源势必受到重创。
那么，蛋壳公寓爆发危机，与长租公寓的模式有关吗?连续几年来，长租公寓总是危机不断，它还有存在的价值吗?
刘光宇称，长租公寓模式没问题，但是做的人有问题，首先是观念和认识，大家还基本上处于挣快钱的逻辑，但长租公寓不可能像过去房地产那么赚钱;其次是服务问题;再次租赁市场还没有健全和完善起来。
某长租公寓创始人罗修杰认为，所有的商业模式都需要不断调整，只要能够解决痛点就一定有机会。
“这个行业需要大家的理解和支持才能够发展下去，如果没有这个行业，那租客和房东还会面对信息不对称，服务不到位，黑中介之类的问题。”罗修杰直言。
而对于长租公寓这个行业，是否会随着疫情期间大众对其的信心消失而不再存在，多位业内人士表示，因为需求存在，长租公寓行业不会死。
不过，这也并不意味着从业者们对长租公寓的生存就持有乐观态度。
“这次肺炎结束后，又是大洗牌，很多家公寓可能陆续要退出，(长租公寓)本质上就是一个二房东生意，利润薄，今年难。”魏云说道。
(应采访对象要求，文中杨叶、大伟、向南、王磊、王洋、胡杨、夏雨、罗修杰、魏云为化名)
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